谈房屋买卖合同纠纷

 ——以三河某厂房买卖纠纷案为例

 
 

大家好，欢迎大家来访北京平商律师事务所。我分享的主题是“谈房屋买卖合同纠纷——以三河某厂房买卖纠纷案为例”。今天的分享包括两部分，第一部分是案例基本情况及相关思考，第二部分是针对房屋买卖合同风险防控的六条建议。

一、X女士诉三河某文化发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

（一）案件基本情况

2016年9月，房屋买受人X女士与出卖方三河某文化发展有限公司签署了厂房转让合同，合同约定房屋转让价款总共是1740万，X女士对这笔房款分三期支付，第一期100万，第二期510万，第三期1230万，交房期限是2017年3月1日。也就是说，在交房之前，所有的欠款必须支付到位。

在违约责任方面，出卖方三河某文化发展有限公司如果逾期30日未交付房屋，则买受人X女士可以单方解除合同，出卖方应退还房款，并支付相应的利息，而且要支付违约金，违约金是已购房款的10%。

但是，在买受人X女士如约支付房款之后，出卖方迟迟未能交房。经过长达两年的沟通，X女士决定将出卖方三河某文化发展有限公司起诉至法院。X女士主张其已如期支付1740万元房款，但出卖方一直未能如期交房，也不协助办理相关产权证。故要求解除合同，并且出卖方应当返还购房款、给予相应对的赔偿。但针对赔偿数额，作为代理律师的我们认为，该数额不能按照合同约定的那样。合同约定返还房款、支付利息，并支付购房款10%的违约金。但是，该房产位于三河市，在京津冀一体化的影响下，北三县的房价近几年迅速上涨，在2019年起诉时，经过评估，该房价大约1900多万，远远超出购房款。对于这部分差价，也就是我们常说的预期利益损失，对方也应当进行赔偿。为此，我们依据《合同法》（当时适用的是《合同法》）主张X女士的损失包括直接损失和间接损失两部分，直接损失即购房款，间接损失即前述房屋差价。

对此，对方进行了如下抗辩。首先，对方主张合同无效，理由是根据廊坊市出具的相关政策性文件，自然人不能买卖厂房，本案中的厂房不属于商品房，故原告不能买卖。此外，对方还认为该合同违反了廊坊市的其他法律法规等强制性规定，因此合同无效。

针对被告律师的观点，平商律师团队不予认可，并及时采取了下列措施。首先，提起财产保全，冻结三河某文化发展有限公司名下的账户、土地等，从而为接下来的执行打下基础。其次，在诉讼过程中，平商律师团队依法请求某评估公司对该房屋价值进行了鉴定，该鉴定结果科学、可信，法院最终也认可了该鉴定结果。

经过律师团队的努力，原告X女士的利益得到了很好的维护。法院判决：第一，双方的厂房转让合同解除；第二，被告应返还购房款，即原告X女士已经支付的1740万元；第三，被告应当赔偿相应的房屋溢价损失。该案从起诉到执行，前后历经两年多的时间，最终可谓大获全胜。

（二）案件引起的思考

1. 背景调查要到位

做背景调查需要注意哪些方面呢？就本案而言，X女士在买房时，查过这个房子的房本，以及房子上是否有抵押权。但是，X女士的背景调查并不全面。X女士并没有调查作为卖方的三河某文化发展有限公司是否具有充足的资金来进行房地产开发。实际上，三河某文化发展有限公司迟迟不能交房的原因，正在于其资金链发生了断裂，进而开发中断，消防始终无法通过验收。

俗话讲，专业的人做专业的事。房地产开发的主体，通常都是XXX房地产开发有限公司，但本案中这却是一家文化发展有限公司。这样一家文化发展有限公司是否有能力做好房地产，本身就值得买方关注。

2. 设置付款方式

案件事实部分提到，X女士的款项总共分三期进行支付，第一期100万，第二期510万，第三期1230万。尤其是第三笔款项，千万巨款一次性支付。作为买方，X女士信守约定。但是，在付款方式上，是否可以继续增加可分期数？例如，就本案的第三笔1230万，是否可以继续分三期或者四期进行支付？这样也可以减少全部打款后、卖方延迟交房或逾期办证给买方带来的财产损失。

3. 违约责任条款的设置

本案中，买卖双方对于违约责任条款的规定过于简单。双方合同中虽然有返还房款、支付利息即违约金等，但是，在当前房价迅速上涨的阶段，利息和违约金等明显不能完全涵盖房屋差价。

因此，关于违约责任条款，双方应当有更加细致的考虑。作为买方，更要把预期损失等内容落实到合同中，以此减少自己的潜在损失。

4. 交易限制条件审查要完备

在做背景调查时，肯定也需要调查一些政策性文件，尤其关注文件中关于特定种类房屋买卖的规定。此外，也可以查阅相关案例、最高人民法院的各类文件等。

二、房屋买卖合同的风险防控

针对房屋买卖可能涉及的风险，大致有以下六条防控建议，供大家参考。

（一）房屋买受人应审查房屋所有权是否存在权属瑕疵

在购买房屋之前，房屋买受人应对所购房屋的相关情况做全面调查，可通过查询房屋权属的材料或者去房地产登记部门查询，来确定想要购买的房屋是否存在侵害自身或者第三方的合法权益的情形；要了解是否存在租赁、抵押等法律关系。应进行实地走访，避免出现房屋存在租赁情形。

（二）国家禁止转让的房产要避开

国家禁止转让的房产大体包括七类情形。第一，以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的；第二，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；第三，依法收回土地使用权的；第四，共有房地产，未经其他共有人书面同意的。比如夫妻共有的房子，必须都同意才能转让；第五，权属有争议的。比如涉诉的房子；第六，未依法登记领取权属证书的；第七，法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（三）以划拨方式取得土地使用权的房屋买卖手续应齐全

该类房屋的买卖如未办理审批手续，则合同无效，可能给买方造成损失。

（四）房屋买卖合同内容尽量完备

房屋买卖合同主要条款应约定明确，如果缺失或约定不明确，可能导致合同履行中因条款不全或约定不明而发生争议。合同订立时应包括如下主要条款：房开商的具体情况（社会统一信用证、法定代表人、联系人及联系方式）、房屋坐落的具体位置、房屋价格、面积、交付时间、办理产权登记的时间、付款方式、房屋建筑质量及平面图等，条款应明确，不可模棱两可。

（五）违约责任约定应明确

房屋买卖合同违约责任条款应明确约定，建议在合同中约定违约金的具体数额或计算方法，避免双方对违约金或损失的具体数额发生争议。

（六）房屋买卖合同效力与物权变动

出卖人与买受人之间签订房屋买卖合同，自签订时生效，但房屋为不动产，物权变动应进行登记，未经登记不产生物权变动的效力。如房屋买受人支付价款后，出卖人未协助办理房屋登记的，房屋不发生物权变动效力，但买受人可依据房屋买卖合同主张权利，要求出卖人协助办理房屋过户手续。

以上便是我今天的全部发言，谢谢大家。 

（本文由党杰华律师在“贵州企业家走进平商律所·平商律政沙龙”上的发言整理而成）