2020年7月7日下午，某女士到访东亿法律服务中心，就房屋租赁合同解除的相关事宜进行咨询。北京平商律师事务所律师团队高级顾问张家盛老师、吴佳益律师、宋朋阳实习律师对案件进行了认真分析，回答了该女士所咨询的问题。具体如下：

该女士所在公司拥有一栋房屋的所有权并将该房屋出租，租户长期拖欠租金，公司作为出租方已通过微信、电子邮件、发函等形式不断对该租户催款，租户仍不支付租金后该公司根据合同约定行使解除权。现该公司希望清退租户，应如何操作？是否存在法律风险？

律师团队解答：公司可将该租户存放在前述出租房间的物品清点打包并搬运存放。公司可发函提前通知该租户清点搬运物品时间，要求对方派人参与并提供物品存放地点。如对方不提供物品存放地点可将物品存放仓库，对方不派人参加清点时安排公证机构对清点过程全程录像。清点完物品即打包封存并做好标注，全程务必注意需要以近、远镜头交叉摄像的方式全程记录搬家过程，以证明公司并未非法处分该租户的物品。当该租户希望取回上述物品时，可据此索要垫付的保管费用和公证费用，然后返还物品。

如该租户不回复公司所发函件，公司应如何处理？

律师团队解答：公司可向租赁合同中租户指定的邮箱、联系地址发函。如果双方未在租赁合同中明确约定指定联系人，则公司可考虑给租户公司的法定代表人或实际控制人发送邮件或手机短信。如公司从签订租赁协议起一直与该租户某员工联系，则可能在事实上构成表见代理，即以该员工收到解除通知时视为该公司已收到。此外，律师团队建议，在未来签订合同的过程中，在合同文本中直接约定指定联系人，明确指定联系人的姓名、地址、邮箱、手机号、微信号等信息，在随后发送通知的时候发送至指定联系人即视为对方已收到。当指定联系人发生变更时，需及时通知对方。

对于部分租户已将房屋装饰、装修的情形，一般租赁合同中会约定合同到期或解除时租户需要将房屋恢复原状，其中恢复原状的物品不包括隐蔽不可拆除物。在这种情况下，镶嵌在吊顶内的空调等特殊设备是否属于隐蔽不可拆除物？

律师团队解答：对于具体哪些物品属于隐蔽不可拆除物，建议在租赁合同中直接以清单或附件的形式列明。鉴于租赁合同一般是提供给不特定对象的格式合同，不方便直接在合同中详细列明，则律师团队建议针对有特殊要求的租户在租赁合同外签订补充协议，以补充协议的形式对租户是否对房屋进行吊顶装饰、吊顶中是否存在合同到期或解除时需拆除的贵重仪器、离开时租户是否拆除吊顶等事项进行约定。

对于法院已冻结的租户物品，作为出租方的公司应如何处理？

律师团队解答：租户进入破产程序后物品遭法院冻结，且破产管理人已接手该租户财产，若租期已到期，出租方可直接联系破产管理人要求其处理租户物品。如破产管理人拒绝将上述物品搬离，出租方可要求破产管理人租用该房屋作为上述物品的保管场所，此时租金将计入破产费用优先受偿。

在租户未进入破产程序而物品遭法院冻结的情况下，如租期已到期，或租期虽未到期但租户存在欠缴租金，出租方已依合同约定行使解除权的情形，出租方需向法院证明租赁合同已解除，其不再具有保管租户物品的义务，据此可申请法院将所冻结的租户物品尽快搬离。